Les textes font peser sur le Bailleur la charge de la décence du logement donné à bail et des réparations non locatives et, sur le Locataire, la charge de l’entretien courant du logement tout au long du bail et celle de sa restitution en « bon état des réparations locatives ». Les lois et décrets définissent précisément le logement décent et listent les réparations locatives.

Par ailleurs, la jurisprudence exonère le Locataire de son obligation d’entretien lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure.

Les litiges relatifs à la décence des lieux loués et à l’entretien du logement sont donc extrêmement nombreux, notamment :

  • à la conclusion du bail, lorsque le Locataire fait valoir des non-conformités
  • en cours de bail, lorsque le Locataire sollicite la réalisation de travaux ou invoque le mauvais entretien du logement pour justifier le défaut de paiement du loyer
  • à la restitution des locaux, lorsque le remboursement du dépôt de garantie est en jeu.

De son côté l’administration veille à la salubrité des logements avec l’arme de l’injonction de travaux et celle de l’arrêté de péril.

Tout en incitant le Bailleur à réaliser des travaux dans le logement loué en cours de bail, la loi ALUR a réduit le délai de l’article 1724 (pendant lequel le Locataire doit supporter les travaux réalisés sans pouvoir demander d’indemnité) à 21 jours et renforcé la possibilité donnée à l’organisme payeur de l’Allocation Logement d’en conserver le montant pendant 18 mois dans l’attente de la mise en conformité du logement, sans que le Bailleur puisse invoquer le paiement seulement partiel du loyer comme un défaut de paiement.

Mon Cabinet intervient ainsi :

  • au stade précontentieux: pour aider les Bailleurs à prendre les bonnes décisions et à réagir aux demandes de leurs Locataires
  • au stade contentieux : pour défendre leurs intérêts afin de permettre le respect des obligations respectives des parties.