En dehors des baux « tout commerce », relativement rares, les baux commerciaux limitent la destination des locaux loués à des activités contractuellement énumérées et précisées. La destination ainsi fixée doit être respectée par le Preneur à peine de résolution ou de non renouvellement de son bail. Elle peut ainsi entraver la cession du bail ou le développement économique du Preneur. Le statut des baux commerciaux prévoit donc des possibilités de déspécialisation.

En dehors de la déspécialisation autorisée par l’article L 145-51  du Code de Commerce permettant, dans certaines conditions, au commerçant faisant valoir ses droits à la retraite de céder son bail pour une autre activité, le Code de Commerce prévoit deux types de déspécialisation :

  • La déspécialisation partielle consistant à ajouter une activité connexe ou complémentaire à l’activité déjà exercée,
  • La déspécialisation plénière consistant à changer totalement l’activité autorisée au bail en raison d’un impératif économique et des nécessités d’une organisation rationnelle de la distribution.

Par ailleurs, la Loi Pinel a étendu les possibilités de déspécialisation en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du Preneur. En effet, pour faciliter l’élaboration du plan de cession, le Tribunal peut dorénavant adjoindre une activité connexe ou complémentaire au bail inclus dans le plan de cession arrêté.

Conseil du Preneur, mon Cabinet :

  • aide le Preneur à déterminer si son projet correspond bien à l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire ou si les conditions d’une déspécialisation plénière sont réunies,
  • l’éclaire sur les conséquences financières de la déspécialisation sollicitée,
  • rédige les actes nécessaires.

Conseil du Bailleur, mon Cabinet :

  • vérifie la régularité de la demande reçue,
  • conseille le Bailleur sur la réponse à y apporter.
  • l’aide à obtenir une réévaluation du loyer à la première révision triennale en cas de déspécialisation partielle ou à la signature de l’avenant en cas de déspécialisation plénière.