Les règles relatives à la révision du loyer en cours de bail et à la fixation du loyer de renouvellement ont été partiellement modifiées par la Loi du 2014-626 du 18 juin 2014. Elles imposent le respect de règles de forme et de délai impératives qui sont autant de pièges qui doivent être évités.

L’indexation ou la révision du loyer

La généralisation récente des clauses d’échelle mobile a limité l’usage de la révision triennale du loyer prévue à l’article L 145-38 du Code de Commerce au profit de l’indexation annuelle. Toutefois, l’indexation du loyer n’exclut pas le recours au mécanisme de la révision de l’article L 145-39 du Code de Commerce lorsque, par l’effet de la mise en jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au loyer initial. Selon la jurisprudence, elle ne fait pas non plus obstacle à la révision triennale prévue à l’article L 145-38 du Code de Commerce.

Mon Cabinet intervient ainsi :

  • au stade de la rédaction du bail : pour que la clause d’indexation du bail soit rédigée conformément à la jurisprudence,
  • en cours du bail : pour engager l’action en révision du loyer de l’article L 145-39 du Code de Commerce ou solliciter la révision triennale de l’article L145-38 du Code de Commerce.

En absence de clause d’échelle mobile, l’évolution du loyer en cours de bail s’effectue selon le formalisme de la révision triennale de l’article L 145-38 du Code du Commerce.

Par ailleurs, Bailleur et Preneur peuvent avoir intérêt à identifier l’existence « d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative » afin d’écarter la fixation du loyer révisé par la mise en jeu des indices ILAT ou ICL et obtenir la fixation du loyer de révision en fonction de la valeur locative du local pris à bail.

Mon Cabinet intervient alors :

  • pour calculer le montant du loyer révisé en absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
  • pour délivrer au Preneur la demande de révision prévue à l’article L 145-38 du Code de Commerce
  • pour apprécier l’existence de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et de son incidence sur la valeur locative
  • pour engager l’action en révision du loyer en cas de variation de plus de 10% de la valeur locative.

Le loyer de renouvellement

Le renouvellement du bail implique la fixation du loyer de renouvellement, dont les règles ont été partiellement modifiées par la loi du 2014-626 du 18 juin 2014.

Ainsi, sauf possibilité de déplafonnement du loyer, la loi 2014-626 du 18 juin 2014 impose de calculer le loyer de renouvellement en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires, à l’exclusion de l’Indice du Coût de la Construction.

Lorsque le déplafonnement du loyer est possible (bail de plus de 9 ans, locaux monovalents, modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité), la Loi du 2014-626 du 18 juin 2014 a institué un lissage de l’augmentation du loyer de renouvellement dans la limite de 10% du loyer de l’année précédente.

Mon Cabinet est à même :

  • d’identifier les possibilités de déplafonnement ou celles de sa contestation,
  • de rechercher un accord entre Bailleur et Preneur,
  • à défaut, d’engager la procédure sur mémoire devant le juge des Loyers Commerciaux